“无理由退房”岂能成为“有理由侵权”

“无理由退房”是无理近几年一些房地产商推出的销售策略。尤其是由退2020年以来，受疫情影响楼市遇冷，房岂为吸引购房者，理由“无理由退房”更是侵权被多家知名房企当作“破冰”利器。然而，无理记者调查发现，由退不少消费者在退房时却遭遇 “有条件退房”“无限期退款”甚至“拒绝退房”。房岂相关纠纷在多地发生，理由有的侵权甚至闹上法庭。

房企主要从以下几个方面给“无理由退房”埋“雷”：一是无理只作出口头承诺或广告承诺，但事后又拒绝承认这些承诺，由退要求消费者必须拿出书面退房协议。房岂二是理由房企拟定的书面退房协议不写退款期限，即便消费者签订了书面退房协议，侵权房企也会玩“拖”字诀。三是在退房协议中排除消费者权利，加重消费者责任，减轻或免除房企义务。四是要求消费者退房时支付违约金。由于在交易关系中消费者居于相对弱势的地位，因而，一旦发生退房纠纷，消费者往往非常被动，很容易陷入长时间维权的困境。

口头形式也是订立合同的一种法定形式，房企以口头承诺或者广告承诺“无理由退房”，同样具有契约效力，房企翻脸不认账，构成违约。退房协议中没有退款期限，但房企退款不能无限期。根据《民法典》第五百一十一条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。这就意味着，当消费者提出退房退款申请时，房企应在合理期限内退款。退房协议是房企为了重复使用而预先拟定的格式合同。《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。房企在退房协议中要求购房者申请时必须交回所有与购房有关的原件，且不得以任何理由、任何方式向开发商主张任何权利，加重了消费者责任，排除了消费者的权利，对消费者不公平、不合理，属于无效条款。

至于房企要求消费者针对退房支付违约金，更是赤裸裸地践踏契约规则——既然要支付违约金，还叫啥“无理由退房”?房企在签订退房协议时，如果未履行说明义务或未提示消费者注意违约金等重要内容，消费者可主张该条款不成为合同的内容。

本质上，“无理由退房”是房企吸引消费者买房的一个卖点，但如果一些房企只把“无理由退房”当成宣传的噱头，并不打算真心实意地践诺，就是忽悠消费者，不仅违约，还有虚假宣传之嫌。房企应该算好诚信账和经营账，增强契约意识和自律意识，严格履行“无理由退房”的承诺或协议，让消费者感受到诚意，这样，“无理由退房”才能真正起到引流促销作用。

针对“无理由退房”，相关部门有必要统一制定格式合同范本，明确退房申请时间、退款期限、退款范围、逾期未退的违约责任等事项，进一步完善监管规则。同时，还有必要对房地产领域的违法格式合同进行查处，对房企进行约谈，曝光侵权行为，警示消费者。当然，消费者在买房时应多留个心眼，擦亮眼睛，细读合同条款，准确了解退房条件。