改善置业有学问 金融业内详解"以租养贷"并非"百搭攻略"

　　“以租养贷”，改善攻略顾名思义将名下的置业房源出租出去，用房租来偿还自己身上又背负的有学养贷房贷。虽然这种方法听起来十分“科学”，问金但如今却有青岛金融业内人士坦言，融业并不是内详所有置业者都适合“以租养贷”的方式，不少置业者在使用该方式多年后才发现，解租这么做竟然有些“赔本”，并非百搭这究竟是改善攻略怎么回事呢?日前，记者联系采访到岛城多位银行业内人士，置业详解这种并非“百搭”的有学养贷“以租养贷”资本管理方式。

　　案例：“以租养贷”3年后越想越不对 发现自己“赔本”了

　　方女士3年前在新都心购买了一套大三居，问金共贷款140万元，融业月供9000多，内详因为是解租购买的二手房，方女士简单将房子收拾了下就全家搬入了。而之前在福州路鼎都小区的二居室也就“闲了”下来。因为不舍得卖掉这套当初的婚房，加上感觉近年青岛房子升值速潜力不错，2015年初方女士将这套房子租出，每月租金2900元，而租金收入几乎全部用于偿还自己的房贷。

　　这种“以租养贷”的方式虽然听起来很科学，但时间长了方女士却发现这笔账自己似乎算的不对。3年时间，她换了4批次租客，这套房子的租金才勉强上涨到3100元/月，但这样的租金收入相比每月9000多元的月供，明显是“杯水车薪”。方女士家庭1万多元的家庭月总收入，要拿出6000多元用于偿还房贷，如此以来，加上日常开销、子女教育花销等，方女士成了名副其实的“月光族”，生活感到有些拮据。

　　而方女士所盼望的房屋大幅升值，这几年也并未出现，老房子或许是受到房龄、户型等因素影响，方女士名下鼎都小区小套二3年时间每平米涨幅不足2000元/平，房屋单价从3年前1.8万元/平到现在2万/平左右，和市面上其他新建楼盘快速升值的情况并不具有同等参考意义。经过这几年以租养贷的经历，方女士渐渐感觉到，这个方式似乎并不适合自己，似乎有些“赔本”了。

　　金融业内：并非所有人适合“以租养贷” 出现亏损的案例不少见

　　记者就方女士遇到的困惑咨询了岛城多位银行信贷从业工作人员，得到的统一答复是并非所有人都适合“以租养贷”，采用这种方式导致收益亏损的案例并不少见。

　　【用数据说话】

　　以方女士情况为案例，每月3000左右的租金收入相对9000多元的月供确实只是“杯水车薪”，而按照目前市场价格，方女士名下的二居房源出售价格在200万元以上，若出售这套房源转而投资理财产品，按市面正常银行普遍年收益4.6%的理财产品计算，一年理财收益约为9.2万元，基本可以偿还现住大三居的房贷，另相比这套房源3.6万元的房屋年租金高出156%。

　　另外，倘若将这套房子成功卖出，200万的可支配收入也可选择将其中一部分支配用来提前还款，从而减少总利息的支出。所以建议类似方女士这类情况的购房者采用“卖一买一”的方式进行置业。

　　而方女士所关注的房屋升值，确实这是大势所趋，但我们同时还需要客观的看到，方女士这套闲置的住宅在近年房地产市场上，升值表现并不出色，倘若一直进行出租，随着房龄增加，房屋设施老化，这些都将影响这套房子在未来的“售价”，不久的将来不排除还会出现“停涨”的现象，原四方片区、沧口区域一些大龄二手房多年挂牌价相对“恒定”的现象也确实是真实存在的。这就需要置业者对自己闲置的住房有客观的认识，并非所有房源都适合“坐等升值”。

　　什么类型置业者适合“以租养贷”? 专家逐一详解罗列

　　香港路一家股份制银行的信贷负责人告诉记者，从普遍情况来看，首次置业的购房者群体比较适合“以租养贷”的方式，不少置业者在近郊购买了新居，而工作却在主城，目前可能日常通勤并不方便，所以选择仍留在主城区，租房居住或住在单位提供的宿舍中。从接触的房贷办理者来看，这类购房者月供一般在2000元-4000元之间，购买的房屋多是二居室，青岛近郊新建的二居室房源月租金也在1900元-2500/月左右，倘若租出可以偿还月供的一半甚至更多，而如果目前在主城区与别人合租或是自己租住，这部分钱也可在租金和房贷之间进行合理分配。与此同时，随着各项配套的快速落地，近郊新建住宅升值潜力已是有目共睹，这种情况下较为适合“以租养贷”。

　　另据山东路一家国有银行信贷工作人员介绍：部分贷款总额较少的改善型置业者也适合“以租养贷”，例如贷款额较少，月供在5000元以内，倘若将名下其他住房租出，月租金3000元到4000元之间，这样用月租偿还房贷月供也是比较合适的。还有一种情况：名下有闲置房源且房龄较短，例如房龄在5年以内的房源可以先采用“以租养贷”的方式，期间密切关注这套房源的升值情况，适时进行资产的合理调整。(记者 于灏源)